Año de la Promoción de la Industria Responsable y del Compromiso Climático
Mapa web
Inicio
Institucional
Servicios
Programas
Contáctenos
 
 
Resolución Nº 094-2002-SUNARP-TR-L



LIMA, 31 de octubre de 2002

 

 

APELANTE                              :      VÍCTOR RAÚL NIMA SÁNCHEZ

TÍTULO                                    :     N° 3238 del 17 de julio de 2002

RECURSO                                :     Del 27 de agosto de 2002

REGISTRO                               :     Propiedad Inmueble de Huánuco

ACTO                                       :     ANOTACIÓN DE SOLICITUD DE PRESCRIPCIÓN

ADQUISITIVA

SUMILLA

           

ACTUACIÓN DEL NOTARIO EN LOS PROCESOS REGULADOS EN LA LEY 27157, SU REGLAMENTO Y LA LEY 27333

La función notarial regulada en la Ley N° 27157, su Reglamento y la Ley N° 27333, deberá estar referida sólo a predios urbanos o a terrenos que por lo menos tengan aprobado el proyecto de habilitación urbana.

 

I.          ACTO   CUYA    INSCRIPCIÓN    SE    SOLICITA    Y   DOCUMENTACIÓN   PRESENTADA

 

Mediante el título venido en grado se solicita la anotación de la solicitud de prescripción adquisitiva formulada por Víctor Raúl Nima Sánchez y Ofelia Alina Martínez de Nima ante Notario de Huánuco, Tomás Parra Ormeño, respecto del sub lote N° 08 ubicado en el kilómetro 4.580 de la carretera Huánuco-Tingo María, distrito de Amarilis, provincia y departamento de Huánuco.

 

El título está conformado por los siguientes documentos:

 

-          Escrito remitido al Registro por el notario de Huánuco Tomás Parra Ormeño a efectos de que se anote la solicitud de prescripción adquisitiva formulada por Víctor Raúl Nima Sánchez y Ofelia Alina Martínez de Nima respecto del sub lote N° 08 ubicado en el kilómetro 4.580 de la carretera Huánuco-Tingo María, distrito de Amarilis, provincia y departamento de Huánuco.

-          Solicitud de declaración de prescripción adquisitiva respecto del inmueble mencionado anteriormente, formulada por Víctor Raúl Nima Sánchez y su cónyuge ante el notario de Huánuco Tomás Parra Ormeño.

-          Copia legalizada de la promesa de venta otorgada por El Colegio Cooperativo San Francisco Ltdo. N° 158 a favor de Víctor Nima Sánchez respecto de un lote con una extensión de 200.00 m2 comprendido dentro del predio rústico ubicado en el fundo Zeballos, inscrito a fojas 395 del tomo 22 del Registro de la Propiedad Inmueble de Huánuco y copia legalizada de 4 recibos de pago.

-          Copia legalizada del Certificado de Posesión de Lote N° 278-ACF-SD-DIDUR-MDMA-2001 del 12 de setiembre de 2001 expedido por la Municipalidad del distrito de Amarilis, provincia y departamento de Huánuco.

-          Copia legalizada del plano perimétrico y de la memoria descriptiva del lote N° 08, distrito de Amarilis, provincia y departamento de Huánuco.

-          Copia legalizada del Certificado Catastral N° 0149-SDDUR-MDMA-2002 del 25 de abril de 2002 expedido por la Municipalidad del distrito de Amarilis, provincia y departamento de Huánuco.

-          Certificado de ubicación de predio N° 260-SDDUR-MDMA-2002 del 19 de agosto de 2002 expedido por la Municipalidad del distrito de Amarilis, provincia y departamento de Huánuco y copia certificada de la Ordenanza N° 031-99-MPHCO del 20 de setiembre de 1999 expedida por la Municipalidad Provincial de Huánuco, documentos presentados con el recurso de apelación.

-          Copia simple de la declaración jurada de autoavalúo del predio referido anteriormente, correspondiente a los años 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000 y 2001.

 

 

II.                  DECISIÓN IMPUGNADA

 

La Registradora del Registro de Propiedad Inmueble de Huánuco, Dra. Aydee Saldivar Dávila, denegó la inscripción solicitada por cuanto:

 

El trámite notarial de prescripción adquisitiva presupone la regularización de fábrica; así, la Ley N° 27157 señala que las regularizaciones se pueden dar: a) Sin regularización del terreno y, b) Con regularización del terreno, mediante el procedimiento de prescripción adquisitiva o títulos supletorios. De conformidad con el artículo 4 del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, las regularizaciones de edificaciones sólo proceden respecto a terrenos que cuenten, por lo menos, con la aprobación de su proyecto de habilitación urbana. La Ley N° 27333 en su artículo 1, señala los alcances de la función notarial prevista en la Ley N° 27157, así en el artículo 5 de la citada Ley, precisa respecto al trámite de prescripción adquisitiva. En el orden de ideas y normas glosadas en los numerales anteriores, la prescripción adquisitiva mediante trámite notarial, respecto al título materia de anotación preventiva, deberá cumplir 2 presupuestos: a) Regularizar una fábrica y b) Que el terreno materia sobre el cual se ha edificado cuente por lo menos con la aprobación del proyecto de habilitación urbana. Es el caso que según el antecedente registral, se halla inscrita la Resolución N° 191-DIDUR-MDMA-89, la misma que se refiere a sub división de tierras sin cambio de uso de un terreno rústico.  Por lo expuesto, a efectos de anotar la solicitud de trámite notarial de prescripción adquisitiva, el interesado deberá inscribir la habilitación urbana correspondiente, en vía de regularización, de conformidad con la Ley N° 26878 y su Reglamento y modificatorias; por cuanto, la inscripción de sub división de tierras de un terreno calificado como rústico, no amerita la desmembración del sublote materia de usucapión. Base Legal: Arts. 31 y 32 del Reglamento General de los Registros Públicos concordante con el artículo IV 1.1 de la Ley N° 27157, Art. 2011, Leyes N°s 27157, 27333, 26878 y D.S. N° 008-2000-MTC.

 

 

III.                FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente ampara la impugnación formulada en los siguientes fundamentos:

 

-          El artículo 4 del Decreto Supremo N° 08-2000-MTC no es aplicable al presente caso, por cuanto se refiere a los supuestos de regularización de edificaciones.

-          El artículo 5 inciso k) de la Ley N° 27333 prevé la posibilidad de tramitar la prescripción adquisitiva de dominio de terrenos sin edificaciones, siendo el único requisito que se encuentren en zonas urbanas.

-          La referencia a la Ley N° 26878 y su Reglamento no obstaculiza que se proceda a la inscripción de la prescripción adquisitiva, por cuanto dicha norma es anterior a la Ley de Regularización de Edificaciones.

-          El artículo 5 de la Ley N° 27333, norma que establece los requisitos para la declaración de prescripción adquisitiva, no exige la previa inscripción de la habilitación urbana; con mayor razón cuando la norma acotada no establece que los recaudos de la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio deban ser remitidos al Registrador; por lo que resulta erróneo cuestionar la anotación preventiva, siendo que en todo caso, dicho cuestionamiento deberá efectuarse cuando se solicite la inscripción definitiva.

-          Se ha presentado al Registro 3 casos referidos al supuesto materia de rogatoria, los mismos que fueron registrados sin efectuarse cuestionamiento alguno, por lo que la observación impugnada atenta contra el principio de igualdad ante la ley.

 

 

IV.                ANTECEDENTE REGISTRAL

 

En la ficha N° 9196 del Registro de Propiedad Inmueble de Huánuco corre registrado el lote N° 02, ubicado en el kilómetro  4 580 de la carretera Huánuco-Tingo María, distrito de Amarilis, provincia y departamento de Huánuco; figurando como titular dominical el Colegio Cooperativo San Francisco, según consta del asiento c-1) de la citada partida registral.

 

En el asiento b-2) en mérito a la Resolución de Alcaldía N° 191-DIDU-MDMA-89 del 21 de julio de 1989 expedida por la Municipalidad Distrital de Amarilis, consta inscrita la subdivisión sin cambio de uso del terreno matriz en 8 sub lotes.

 

El sub lote 8 – materia de la inscripción rogada -, tiene una extensión de 150.00 m2 y los siguientes linderos y medidas perimétricas: por el frente con la calle N° 3 con 7.50 ml, por el lado derecho entrando, con el lote N° 9 con 20.00 ml, por el lado izquierdo entrando, con el lote N° 7 con 7.50 ml y por el fondo con el colegio con 7.50 ml.

 

V.                  PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

 

Interviene como Vocal ponente el Dr. Luis Alberto Aliaga Huaripata. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones en discusión son las siguientes:

 

1. Si el proceso de declaración de prescripción adquisitiva regulado en la Ley N° 27157, su Reglamento y la Ley N° 27333, deberá estar referido sólo a predios urbanos o a terrenos que por lo menos tengan aprobado el proyecto de habilitación urbana, o también es aplicable a  predios rústicos; y,

 

2. En su caso, si los aspectos indicados en el punto anterior son susceptibles de ser calificados cuando la rogatoria de inscripción se contrae a la anotación preventiva.

 

 

VI.                ANÁLISIS

 

PRIMERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 952 del Código Civil, quien adquiere un bien por prescripción puede accionar judicialmente para que se le declare propietario, siendo la sentencia que accede a la petición, el título en virtud del cual se inscribirá la propiedad del accionante en el Registro y se cancelará el asiento respectivo a favor del antiguo dueño.

 

SEGUNDO: Mediante Ley Nº 27157 se establece la posibilidad de que dicho  procedimiento de prescripción adquisitiva se tramite también ante un notario, a tenor de lo dispuesto en el artículo 21 de la norma mencionada, disposición que se encuentra comprendida dentro del Título I, referido a los procedimientos de regularización de edificaciones.

 

TERCERO: Asimismo, el artículo 35 del Reglamento de la Ley Nº 27157 aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, prescribe que si durante el trámite de regularización de una edificación, se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulación, vía prescripción adquisitiva de dominio o formación de título supletorio, el notario, a petición del interesado, iniciará el asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los artículos 38 al 43 del precitado reglamento.

 

CUARTO: De igual manera, en el artículo 3.2 de la Ley Nº 27333 se señala que la regularización de fábrica que requiera de saneamiento por prescripción adquisitiva de dominio, necesariamente se debe tramitar ante notario público.

 

QUINTO: De un análisis sistemático[1] de las normas acotadas precedentemente se concluye que, la prescripción adquisitiva de dominio regulada en la Ley N° 27157 y su Reglamento, se encuentra limitada a la existencia  de  una  fábrica  por  regularizar; salvo que se trate de un terreno ubicado en el área urbana, conforme a la modificación introducida por el artículo 5 inciso k) de la Ley Nº 27333.

 

Esta instancia se ha pronunciado en tal sentido mediante Resolución N° 627-2001-ORLC/TR del 28 de diciembre de 2001.

 

SEXTO: En virtud de lo dispuesto en el artículo 1 del Reglamento de la Ley N° 27157, la aplicación de dicha norma es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Asimismo, en el primer párrafo del artículo 4 se define a la regularización como el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción, de las edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten, por lo menos, con la aprobación de su proyecto de habilitación urbana.

 

SÉTIMO: De otro lado, el artículo 5 de la Ley N° 27333 regula el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de la Ley Nº 27157, estableciendo en el inciso k), que dicho trámite comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones.

 

OCTAVO: En ese orden de ideas, se concluye que la función notarial regulada en la Ley N° 27157, su Reglamento y la Ley N° 27333, deberá estar referida sólo a predios urbanos o a terrenos que por lo menos tengan aprobado el proyecto de habilitación urbana.

 

NOVENO: El segundo párrafo del artículo 36 del Reglamento de la Ley N° 27157 dispone que el notario solicitará al registro la anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva si el predio está registrado, disposición  igualmente  acogida  en  la  Ley Nº 27333 en su artículo 5 inciso c).

 

Conforme ha precisado este colegiado en la Resolución N° 427-2000-ORLC/TR del 30 de noviembre de 2000, no es exigible que se adjunte copia certificada de la solicitud de prescripción adquisitiva a efectos de su anotación preventiva, bastando a tal efecto, la solicitud formulada por el notario ante el que se tramita el proceso respectivo.

 

Lo expuesto anteriormente, no excluye que, como en el presente caso, el interesado adjunte la solicitud formulada por el notario y además la solicitud de declaración de prescripción adquisitiva, los recaudos de ésta u otros documentos que considere pertinentes; supuesto en el cual, a tenor del artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos, la calificación registral se efectuará evaluando integralmente los títulos en cuyo mérito se solicita la inscripción; ello considerando que, no obstante que dichos documentos complementarios no fundamentan de manera inmediata la inscripción rogada, pueden coadyuvar a que ésta se realice.

 

DÉCIMO: El artículo 68 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación.

 

En tal sentido, teniendo en cuenta que la anotación preventiva cuya inscripción se solicita tiene como objeto publicitar la existencia de un proceso de prescripción adquisitiva tramitado notarialmente y asimismo, guardar prioridad para la inscripción definitiva de dicho acto; la calificación registral deberá efectuarse, en los aspectos que se desprendan de los documentos presentados y los antecedentes registrales, como si se tratara del acto definitivo.

 

UNDÉCIMO: Conforme se ha indicado en el punto IV “Antecedente Registral”, registralmente el predio materia de rogatoria tiene la calidad de rústico, por  consiguiente, no se encontraría comprendido dentro de los alcances de la Ley N° 27157, su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-MTC y la Ley N° 27333, normas que, cabe reiterar, están referidas sólo a predios urbanos o a terrenos que por lo menos tengan aprobado el proyecto de habilitación urbana.

 

DUODÉCIMO: Sin embargo de los documentos obrantes en el título (Certificado de ubicación de predio N° 260-SDDUR-MDMA-2002 del 19 de agosto de 2002 y Certificado Catastral N° 0149-SDDUR-MDMA-2002 del 25 de abril de 2002), se advierte que el mismo se encuentra ubicado en zona “residencial de densidad alta” y se encuentra destinado para “construcción de vivienda familiar”.

 

DECIMOTERCERO: Por consiguiente, en virtud del principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo VI[2] del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos la inscripción rogada requiere la inscripción de un acto previo, como es, por lo menos, la aprobación del proyecto de habilitación urbana; en tal sentido, debe confirmarse la observación formulada.

 

Estando a lo acordado por unanimidad.

 

 

VII.              RESOLUCIÓN

 

CONFIRMAR la observación formulada por la Registradora del Registro de la Propiedad Inmueble de Huánuco al título referido en el encabezamiento, de conformidad con lo expuesto en el análisis de la presente resolución.

 

                                                 Regístrese y comuníquese.    

 

                       

Dra.  MARTHA  SILVA  DÍAZ

Presidenta de la Primera Sala

del Tribunal Registral

 

 

Dra. GLORIA SALVATIERRA VALDIVIA       Dr. LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA                        Vocal del Tribunal Registral                                     Vocal del Tribunal Registral


[1] Marcial Rubio Correa, en su obra “El Sistema Jurídico-Introducción al Derecho” (Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, 8° Edición. Lima, 1999, p. 270), al explicar los diferentes métodos de interpretación se refiere al método sistemático por ubicación de la norma; método según el cual, la interpretación debe hacerse teniendo en cuenta el conjunto, sub-conjunto, grupo normativo, etc., en el cual se halla incorporada, para que su qué quiere decir sea esclarecido por los elementos conceptuales propios de tal estructura normativa, agregando que la razón de ser del método sistemático por ubicación de la norma está en darle significado a la norma a partir del “medio ambiente” de su conjunto, sub-conjunto o grupo normativo. En otras palabras, del total de principios, elementos, conceptos y contenidos que forman y explican la estructura normativa en la que está situada la norma a interpretar.

[2] Artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos:

Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.

 
   

Sede Central*
Av. Primavera Nº 1878 - Santiago de Surco - Lima 33 - Perú
Central Telefónica: (0-51-1) 208-3100
ALÓ Sunarp (línea gratuita): 0800-27164
Correo electrónico: consultas@sunarp.gob.pe

*Oficina administrativa